本文中所涉及的资料仅基于经验和相关法律研究，供读者参考，并不构成对任何具体问题的法律意见或建议。
不动产租赁合同纠纷中，出租人往往通过扣留或者处置承租人的财产达到及时止损或者弥补损失的目的。那么出租人是否有权扣留或处置承租人的财产，作出以下区别分析：
一、承租人欠费，出租人是否有权扣留承租人的财产
1、支持出租人扣留承租人财产的判决
（）浦民一（民）初字第号
原告对被告享有的到期债权也经本院生效判决所确认，原告并留置了被告在租赁原告厂房内的财产，故原告有权就留置财产优先受偿。原告主张留置权可适用我国物权法的相关规定。
（）港民初字第号
关于争议焦点二，根据法律的规定，债务人不履行到期债务的，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。留置担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿、留置物保管费用和实现留置权的费用。欧亚公司的违约行为必然会给三峰公司造成损失，在没有赔偿损失的情况下，三峰公司有权留置出租房屋内的财产。但留置财产的价值不应当超过法律规定的范围，如果滥用权利造成他人损失的，应当赔偿。债权人留置的财产是否超过法律规定的范围，应当以一般人的判断能力为准。在欧亚公司解除合同之初，三峰公司对损失数额还无法精确的预测，对留置财产的价值也无法作出准确评估，故三峰公司在解除合同之初留置财产即使超过了债权金额，由于不存在过错，不应当承担赔偿责任。在欧亚公司年12月12日支付了违约金后，三峰公司的损失已经得到部分赔偿，其债权的范围应当有合理的预估，对所留置财产的价值是否超过损失应当尽到更加谨慎的注意义务，如未尽到谨慎注意义务，给债务人造成损失的，应当予以赔偿。三峰公司在合同解除之后所留置的车辆共30辆已远远超过其债权范围，构成了权利滥用，应当赔偿欧亚公司因此遭受的损失。欧亚公司仅要求三峰公司赔偿至起诉时仍被留置的9辆汽车的损失，是当事人对民事权利进行了处分，也体现了其主动承担违约责任的诚恳态度，本院照准。在诉讼过程中欧亚公司又取回了6辆汽车，三峰公司目前留置的3辆车（价值元）的价值显然还是超过其享有的债权，应当将其中的1辆予以返还。根据汽车的价值，应当返还大海狮6座高顶商务车1辆为宜，其余2辆仍然应当作为三峰公司的留置财产。三峰公司超过其债权范围留置的7辆汽车属于侵权行为，应当返还给欧亚公司，并赔偿损失。汽车被留置后三峰公司无法销售，造成资金积压，产生利息损失，故三峰公司应当以汽车的价值元（＋）按同期银行贷款利率赔偿利息损失。
()昌民(商)初字第号
本院认为，《中华人民共和国物权法》第条规定，"债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿"。本案中，在《房屋土地租赁合同》解除后，嘉隆瑞泰房屋取得对涉案房屋的占有，因大河印务公司不履行腾退房屋的义务，致使机器设备仍留置在涉案房屋内，嘉隆瑞泰公司自然取得对该机器设备的占有，且此占有为合法占有，又因大河印务公司不履行生效文书确定的债务，故嘉隆瑞泰公司作为债权人对其合法占有的机器设备享有留置权，有权就该设备优先受偿。需要指出的是，虽然上述机器设备的所有权仍有争议，但嘉隆瑞泰公司在占有该机器设备时，并不知晓机器设备的所有权归属存在争议，质言之，嘉隆瑞泰公司为善意第三人，故该机器设备的所有权归属对*隆瑞泰公司留置权的行使并不构成任何冲突。
大多数法院在判决支持不动产出租人享有留置权的问题上较为谨慎，但也不完全排斥出租人采取一些扣留承租人物品的自力救济行为。
2、不支持出租人扣留承租人财产的判决
()湘民初号
本院认为，双方因房租问题出现纠纷后，原告（反诉被告）可依据合同约定向被告（反诉原告）主张权利，但无权扣留被告（反诉原告）的货物，现扣留货物尚在原告（反诉被告）处，错过衣物的销售时间，参考相关行业的销售利润，本院酌情支持元。被告（反诉原告）可另行要求原告（反诉被告）返还所扣留衣物及货架。
()津民初号
因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。本案系租赁合同关系，不属于留置权的适用范围。被告占有原告商铺内的物品，无法律依据，应予返还，故原告请求被告交还商铺内物品的主张，本院予以支持。
在司法实践中，大部分法院不予以支持出租人享有留置权，若出租人因承租方欠费而强行扣留其财务的，则有赔偿承租人所造成损失的风险。
二、承租人欠费或逃铺，出租人是否有权处置承租人的财产
若扣留行为认定为行使留置权的，则出租人可于合理期限后处置留置财产。法律规定给与债务人履行债务期限为六十日以上。
若扣留行为不被认为是留置权的，则出租人无权扣留承租人财产，更无权擅自处置扣留财产。承租人滞留财产的，则出租人应向法院提起诉讼，待判决后由法院来执行滞留财产。
根据司法实践，大部分法院认为出租人是无权利扣留承租人的财产，出租人不享有留置权，无法自行处置承租人财产。
三、总结
在商业租赁中，出租人一般严格管控商场内承租人大型设备设施的出入。若承租人需要出入设备设施的，需要办理相应的手续。承租人因经营不善或其他各种原因拖欠费用的情况下，出租人对承租人搬出大型设备较为警惕。若承租人无合理理由，出租人防止产生逃铺，一般限制承租人搬离。结合行业管理规范及司法实践，在承租人产生欠费且出租人行使解约权后，出租人扣留承租人铺内物品的行为，给出以下不成熟的“建议”：
（本文中所涉及的资料仅基于经验和相关法律研究，供读者参考，并不构成对任何具体问题的法律意见或建议。）
对于易损物品（季节性较强的服饰、生鲜食物）允许承租人搬离，因扣押此类型物品，需要较高要求的储存环境，且对于季节性较强的服饰，贬损较快，价值性不高。若商铺内的物品价值较大，则根据承租人欠费及违约责任来扣留相符价值的物品。另外需要注意，需将扣留的物品造册，清点、搬至仓库存储，且需第三方见证，全程摄像以留有证据，以防日后与承租人产生物品种类、数量的纠纷。若任物品扣留至商铺内，使得承租人无法按照约定归还房屋的，则房屋占用费具有不被支持的风险。
若承租人因欠费逃铺，无法联系的，且滞留铺位财产与标的额相差无几的，则建议储存60日后，变卖弥补损失。
若承租人虽欠费，但可取得联系，或扣留物品的价值远低于标的额的，则建议诉讼解决。
以上分析仅以浅薄经验所得，并不是万无一失，本人根据日后学习会不断更新。
总之，祝愿承租人能盈利，出租人能收租，实现双赢。
晚安，好梦。
相关法条：
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第条债权人的债权已届清偿期，债权人对动产的占有与其债权的发生有牵连关系，债权人可以留置其所占有的动产。
《民法典》
第条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
第条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。
第条债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但是企业之间留置的除外。
第条留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期限；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人六十日以上履行债务的期限，但是鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。
留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第条债务人可以请求留置权人在债务履行期限届满后行使留置权；留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。
第条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。
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